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葵花药业股票谈中国人口大迁移:3000个县全景呈

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  导读

  人口是一切经济社会活动的基础,人口带来的居住需求更是房地产发展的根基。我们在业内提出了广为流行的标准分析框架:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”,2017年推出的《房地产周期》专著成为超级畅销书。本文是我们对《中国人口大迁移:2019》及2018年两篇人口迁移报告的进一步深化,采用的县级人口数据比2018年报告更加完整和准确,将在探讨多维人口指标的基础上,全景呈现全国近3000个县的人口大流动大趋势。

  摘要

  什么指标更能有效判断人口流动趋势?1)常住人口存在统计偏差和数据缺失问题。常住人口可直接反映人口流动,其中尾数逢0的年份为人口普查,尾数逢5的年份为1%人口抽样,其他年份抽样比例仅1‰,存在统计偏差。非普查年份的常住人口存在一定缺失,比如2017年中国地级、县级行政单位常住人口数据缺失率分别为10%、21%。2)户籍人口、小学生数可辅助深化判断人口流动趋势。户籍人口来自公安部门,比较准确,虽不直接反映人口流动,但仍可间接推断部分情况;如某地户籍人口净迁出,表明该地区缺乏吸引力,常住人口也大概率流出。小学生数据来自教育部门,准确度较高,不仅代表着年轻人口潜力,也代表着背后的家庭,可通过与全国比较、城市分组大致控制人口结构、入学政策等差异,从而对比分析人口流动。3)对房地产市场,当某地常住人口减少或增长低于自然增长、但户籍人口和小学生明显增长,则该地区的置业需求不一定下降,甚至可能会上升。

  中国3000个县人口流动格局。1)地区层面,1978-2010年从中西部迁往东部地区的人口以劳动力为主,并且多数未迁户籍、也未带子女,中西部留守儿童现象非常明显。2010年以来,部分劳动力回流中西部,东部地区面对用工压力主动推进大学毕业生、技能人才等外来人口本地化,户籍人口和小学生增速明显加快,东北地区人口加速流出。2)分线城市层面,一二线城市常住人口持续大幅流入,三线稍有流入,四线基本平衡,五六线持续净流出。并且,2010年后,一二三线城市外来人口日趋本地化,分线城市户籍人口和小学生数增速的梯度分化更为明显。2016-2017年,一二三四五六线城市常住人口年均增速分别为1.5%、1.4%、0.8%、0.7%、0.4%、0.3%,户籍人口增速分别为1.8%、1.9%、0.8%、0.3%、-0.2%、0,小学生数增速分别为2.4%、4.6%、3.3%、2.6%、1.3%、0.6%。3)从重点城市看,中西部核心城市人口快速增长。2011-2015年重点城市常住人口增长大多放缓,但户籍人口增长加快。受劳动力回流影响,东部地区重点城市常住人口增长普遍低于中西部地区,但人口本地化明显,小学生数增速较高。2016年起部分重点城市因“抢人”大战常住人口增长加速,小学生增速显著跃升。